Согласие собственника на сдачу в аренду (субаренду) недвижимого имущества

В этой статье мы рассмотрим:
- всегда ли обязательно такое согласие;
- если собственник государство какой государственный орган должен дать согласие;
- можно ли делегировать данное право;
- форма выражения согласия;
- необходимо ли согласие при заключении договора на новый срок или продления договора на новый срок, если согласие собственника на его заключение было уже получено

Решение о сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего хозяйственному обществу на праве собственности, принимает его руководитель без дополнительных согласований.
Процедура получения согласия собственника на сдачу недвижимого имущества в аренду свойственна для имущества, которое находится во владении арендодателя, не основанном на праве собственности (хозяйственное ведение, оперативное управление).
Согласно п.3 ст.276 ГК Республики Беларусь юридические лица не вправе продавать принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
В соответствии с п.1 ст.278 ГК Республики Беларусь казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Казенное предприятие вправе передавать в залог имущество, находящееся в государственной собственности, в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении государственным имуществом, если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь.
В силу п.1 ст.279 ГК Республики Беларусь учреждение не вправе без согласия собственника отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет выделенных ему средств, если иное не установлено настоящим Кодексом или иными законодательными актами. Учреждение вправе передавать в залог имущество, находящееся в государственной собственности, в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении государственным имуществом, если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь, а имущество, находящееся в частной собственности, - с согласия собственника этого имущества либо уполномоченного им лица.
Таким образом, если арендодатель не является собственником сдаваемого в аренду недвижимого имущества, то получение согласия собственника является обязательным условием заключения договора арены.

Форма согласия собственника частного унитарного предприятия законодательно не оговорена. Вместе с тем, с целью исключения возможных негативных последствий в будущем в виде оспаривания сделки, рекомендуется оформление данного согласия в письменном виде.

Решение о сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности принимается в письменном виде в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении имуществом, находящимся в республиканской собственности.

Так, решение о предоставлении в аренду имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь осуществляется в виде постановления Совета Министров Республики Беларусь или приказа республиканского органа государственного управления, иной государственной организации, подчиненной Правительству Республики Беларусь, аппарата Совета Министров Республики Беларусь, администрации свободной экономической зоны и т.д. (п.4, 8, 16 Прядка подготовки проектов решений о распоряжении имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь, являющегося Приложением №1 к постановлению Совета Министров Республики Беларусь №905 от 03.10.2012 года.

В силу ст.113 ГК Республики Беларусь согласие собственника на сдачу недвижимого имущества в аренду получается:
в отношении республиканского унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, - от правительства Республики Беларусь, республиканских органов государственного управления, других государственных органов и организации, уполномоченных управлять имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь;
в отношении казенного предприятия - от Правительства Республики Беларусь, а также в пределах, установленных законодательством, от республиканских органов государственного управления;
в отношении коммунального унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, - от соответствующего органа местного управления и самоуправления, либо от уполномоченных ими государственные организации.
Собственник имущества частного унитарного предприятия свои полномочия осуществляет непосредственно и (или) через уполномоченных им лиц.

Что касается согласия собственника на сдачу недвижимого имущества в субаренду
В соответствии с пунктами 1, 2 ст.586 ГК Республики Беларусь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В силу п.2.8. Указа Президента Республики Беларусь № 150 от 29.03.2012 года имущество, находящееся в республиканской собственности, может быть передано в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды.

Согласно п.24 Постановления пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь №1 от 15.02.2012 года «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров субаренды, хозяйственным судам необходимо исходить из того, что отсутствие согласия арендодателя на заключение договора субаренды и передачу прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) влечет ничтожность договора субаренды и договора перенайма в силу статьи 169 ГК как сделок, заключенных в нарушение требований части первой пункта 2 статьи 586 ГК.
Таким образом, согласие собственника на сдачу в субаренду недвижимого имущества также является обязательным.

Следует помнить, что по некоторым правоотношениям законодательно запрещено заключение договоров субаренды.
Так, например, арендатор не вправе сдавать в субаренду переданные ему по договору аренды поверхностные водные объекты (п.4 ст.32 Водного кодекса Республики Беларусь), также запрещена субаренда участка лесного фонда (п.8 ст.46 Лесного кодекса Республики Беларусь).

Делегирование собственником другому лицу права дачи согласия на сдачу в аренду (субаренду) недвижимого имущества
Статьей 579 ГК Республики Беларусь определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, законодательством предусмотрен порядок делегирования собственником имущества другому лицу права на заключение договора аренды.
Перечень лиц, которые могут выступать от имени арендодателей, указан в п.2 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь №150 от 29.03.2012 года.
Что касается собственника имущества частного унитарного предприятия, то делегирование полномочий может быть осуществлено в форме доверенности.

Необходимо ли согласие при заключении договора на новый срок или продления договора на новый срок, если согласие собственника на его заключение было уже получено
Поскольку согласие собственника на заключение договора получается под условия конкретной сделки, то при перезаключении договора или продления договора на новый срок будет являться необходимым повторное получение согласия собственника имущества на заключение договора аренды (субаренды).

Автор: Барановский А.Ф.

Поделиться