Соблюдение прав собственника при изъятии земельного участка.

Принцип соблюдения прав собственника гарантируется Конституцией Республики Беларусь. При этом, «главным Законом» гарантируется своевременная и полная компенсация стоимости имущества при его принудительном отчуждении.
На практике же вопрос компенсации стоимости изымаемого имущества не всегда до конца урегулирован, что в свою очередь, порождает нарушения прав собственников этого имущества.

В этой статье разберем особенности применения Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 года №87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» (далее – Указ №87).

По правилам, установленным Указом №87, строительство капитальных строений в виде жилого дома, дачи на земельных участках, предоставленных в установленном порядке в частную собственность или пожизненное наследуемое владение до 1 апреля 2006 г. для строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства, должно быть завершено гражданином в течение трех лет с даты вступления в силу настоящего Указа.
Строительство данных строений на земельных участках, предоставленных в установленном для указанных целей после вступления в силу настоящего Указа, должно быть завершено гражданином в течение трех лет с даты осуществления государственной регистрации права частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды на такие земельные участки.
При наследовании земельных участков, предоставленных наследодателю для строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства, а также при наследовании материалов и другого имущества, из которых создается жилой дом, дача, в том числе в случае, если право на земельный участок, предоставленный до 1 января 1999 г., наследодателем не было оформлено, строительство жилого дома, дачи должно быть завершено в течение трех лет и шести месяцев со времени открытия наследства, а при рассмотрении вопросов, вытекающих из наследственных правоотношений, в судебном порядке - с даты вступления в силу соответствующего судебного постановления.
При наследовании земельных участков, предоставленных наследодателю для строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства, с расположенными на них не завершенными строительством законсервированными жилым домом, дачей, а также наследовании не завершенных строительством законсервированных жилого дома, дачи строительство таких дома, дачи должно быть завершено в течение трех лет с даты прекращения консервации.

При этом, нормами Указа №87 предусмотрено, что в случае нарушения сроков завершения строительства, земельный участок у собственника изымается, а собственнику (владельцу, арендатору) земельного участка возмещается:
при выкупе не завершенных строительством жилого дома, дачи административно-территориальной единицей - стоимость этих дома, дачи в размере, установленном в договоре между соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом и собственником (владельцем, арендатором) земельного участка, но не более размера, определенного территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, за вычетом расходов на проведение оценки не завершенных строительством жилого дома;
при продаже не завершенных строительством жилого дома, дачи местным исполнительным и распорядительным органом с публичных торгов - сумма, полученная от продажи этих дома, дачи, за вычетом расходов на проведение публичных торгов и оценки не завершенных строительством жилого дома, дачи.

В приведенном выше Указе №87 отсутствует прямое указание на возможность получения собственником земельного участка компенсацию стоимости непосредственно за сам изымаемый земельный участок.
По причине отсутствия прямой нормы, регулирующей данные правоотношения, местные исполнительные и распорядительные органы отказывают в выплате собственникам компенсации стоимости изымаемого земельного участка с формулировкой «выплата подобной компенсации Указом №87 не предусмотрена».

Вместе с тем, лишение собственности без выплаты компенсации является, по сути, мерой ответственности в виде конфискации имущества и может применятся только в случая, прямо установленных Законом.
Собственник же имущества не может быть безвозмездно лишен своих прав на это имущество по основаниям, не связанным с применением к нему соответствующего наказания. При этом следует упомянуть, что возможность применения такой ответственности должна быть прямо предусмотрена нормативным правовым актом, а не угадываться из его смысла.
Отметим, что Указом №87 не установлена возможность применения мер ответственности к собственнику в виде невыплаты компенсации стоимости изымаемого земельного участка.
Более того, необходимость выплаты собственнику имущества компенсации при его изъятии, предусмотрена Конституцией Республики Беларусь.
Так, в соответствии со ст.44 Конституции Республики Беларусь государство гарантирует каждому право собственности и содействует ее приобретению.
Неприкосновенность собственности, право ее наследования охраняются законом.
Собственность, приобретенная законным способом, защищается государством.
Принудительное отчуждение имущества допускается лишь по мотивам общественной необходимости при соблюдении условий и порядка, определенных законом, со своевременным и полным компенсированием стоимости отчужденного имущества, а также согласно постановлению суда.

Таким образом, «главным Законом» предусмотрен принцип полной компенсации стоимости принудительно отчуждаемого имущества вне зависимости от оснований такого изъятия.
В силу ст.128 ГК Республики Беларусь, ст.12 Кодекса Республики Беларусь «О земле» земельный участок является самостоятельным объектом гражданских прав (имуществом), имеющим свою стоимость.

По причине отсутствия прямых указаний в Указе №87 о возможности безвозмездного изъятия имущества у собственника, такая неурегулированность будет являться пробелом в законодательстве.
В соответствии с п.1 ст.71 Закона Республики Беларусь от 17.07.2018 №130-З «О нормативных правовых актах» при выявлении пробелов в законодательстве (правовом регулировании) соответствующие нормотворческие органы (должностные лица) обязаны своевременно устранить эти пробелы в законодательстве (правовом регулировании) путем внесения в нормативные правовые акты изменений, устраняющих такие пробелы, либо принятия (издания) новых нормативных правовых актов.
До внесения изменений в нормативные правовые акты либо принятия (издания) новых нормативных правовых актов устранение пробелов в законодательстве (правовом регулировании) может осуществляться путем применения институтов аналогии закона и аналогии права.

По мнению автора, для устранения пробела в регулировании подобных правоотношений и с целью соблюдения конституционных прав собственника имущества, к таким правоотношениям возможна применения аналогия закона и аналогия права.

Сама необходимость компенсации стоимости изымаемого у собственника земельного участка установлена ст. 69 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ).
В соответствии положениями вышеприведенной статьи КоЗ, землепользователи в соответствии с целями и условиями отвода земельных участков имеют право на возмещение убытков, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельного сервитута.
Собственники земельных участков кроме прав, указанных в части первой настоящей статьи, имеют право на возмещение им стоимости земельных участков, изымаемых для государственных нужд, совершать сделки с земельными участками (купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки) с учетом требований настоящего Кодекса и иных законодательных актов.

Что касается процедуры определения стоимости имущества и выплаты собственнику компенсации за изымаемый земельный участок, полагаем, что к данному вопросу возможно применение по аналогии закона алгоритма такой компенсации, которая установлена пунктом 3 Указа №87 для не завершенных строительством жилого дома, дачи.

Видится, что применение к данным правоотношениям аналогии закона или аналогии права, позволит избежать нарушений имущественных прав собственников земельных участков.

Автор: Барановский А.Ф.

Поделиться