Может ли арендатор осуществлять за арендодателя управление переданным имуществом.

Собственник нежилых помещений может выбрать способ управления сдаваемого в аренду имущества, в соответствии с которым функции по управлению этим имуществом могут быть переданы арендатору.

Такая возможность установлена Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон).
В соответствии со ст.15 Закона управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов:
непосредственным управлением;
управлением через товарищество собственников;
иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.
В силу ст.18 Закона лица, занимающие нежилые помещения совместного домовладения по договору аренды и не имеющие на них права собственности (арендаторы), могут участвовать в договорах о совместном домовладении, о создании товарищества собственников и в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения в случаях, когда собственник занимаемых ими помещений в установленном законодательством порядке предоставил им на это соответствующие полномочия.

Вместе с тем, хоть законодательство и допускает такую возможность, четкого алгоритма, каким образом оформляются взаимоотношения между арендодателем и арендатором в этой части, не приводится.

Исходя из положений п.п.1 ч.2 п.1 ст.7 ГК Республики Беларусь, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок.
Таким образом, полномочия на участие в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения можно оформить:
1. Доверенностью
2. Договором.

Что касается оформления полномочий на основании доверенности.
Доверенность является односторонней сделкой, направленной на делегирование прав доверителя.
В случае оформления полномочий арендатора только на основании доверенности необходимо понимать, что участие арендатора в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения является волеизъявлением арендатора и не порождает для последнего никаких обязанностей.
В доверенности следует четко оговорить все делегируемые арендатору права, в том числе право участия на собраниях собственников помещений и право голосования на таких собраниях.

По вопросу формы доверенности.
В соответствии с положениями п.2 ст.73 Закона Республики Беларусь от 18.07.2004 года №305-З «О нотариате и нотариальной деятельности» нотариальному удостоверению подлежат доверенности, для которых законодательными актами установлено такое обязательное их удостоверение.
Поскольку такого обязательства для представления арендатором интересов арендодателя в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения законодательством не установлено, то в рассматриваемом случае достаточно оформления простой доверенности.

Справочно:
В силу п.5 ст.186 ГК Республики Беларусь доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, скрепленной печатью этой организации. Руководитель юридического лица в пределах своей компетенции действует от его имени без доверенности.

Следует учитывать, что исходя из условий ст.18 Закона, при участии в договорах о совместном домовладении, о создании товарищества собственников и в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения уполномоченному лицу помимо доверенности может потребоваться и договор аренды, который будет подтверждать статус последнего, как арендатора.

Что касается договорных правоотношений.

Согласно п.1 ст.586 ГК Республики Беларусь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с п.1 - 3 ст.391 ГК Республики Беларусь граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Если иное не предусмотрено законодательными актами, стороны могут заключать договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством.

Обязательства по участию арендатора в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения могут быть предусмотрены договором.
Это следует из сути арендных правоотношений и принципа свободы договора.

Полагаю, что такой порядок участия арендатора в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения будет наиболее правильным с точки зрения полноты охвата взаимных прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

При этом, обязанности арендатора в отношении арендуемого имущества будут рассматриваться, как одно из условий заключения договора аренды.

Помимо прочего, в договоре возможно прописать ключевые интересы арендодателя, которые должны соблюдаться арендатором при участии в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения, а также ответственность арендатора за невыполнение договорных обязательств.
В этом случае, при возникновении у арендодателя убытков, которые образовались вследствие несоблюдения арендатором предусмотренных договором базовых интересов собственника недвижимого имущества, такие убытки могут быть взысканы с арендатора.

Представляется, что при правильном юридическом алгоритме и полном указании в договоре передаваемых арендатору прав на участие и голосовании на собраниях собственников помещений, наличии в договоре от имени арендодателя подписи лица, уполномоченного делегировать арендодателю такие права, печати предприятия, арендатор может действовать на собраниях собственников помещений только на основании договора (без оформления доверенности). В таком случае в договоре не лишним будет указать и перечень должностных лиц арендатора, которые могут выполнять функции по представлению интересов.

Однако, не будет являться нарушением и оформление доверенности на основании договорных обязательств. Такой вариант возможен при наличии в договоре конфиденциальной информации, которая не может быть передана третьим лицам (иным собственникам помещений в совместном домовладении).

Расходы по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества совместного домовладения.
Что касается бремени расходов по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества совместного домовладения, то такие обязательства изначально несет сам собственник недвижимого имущества.

Так, в силу ч. 2 и 3 ст. 11 Закона собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности.
Собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество. Услуги по содержанию и ремонту общего имущества оплачиваются в соответствии с законодательством Республики Беларусь, а общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления.

Вместе с тем, в договоре аренды может быть предусмотрена обязанность арендатора напрямую оплачивать данные расходы, а также ответственность последнего в случае возникновения у арендодателя убытков, возникших ввиду ненадлежащего исполнения таких обязанностей.

Автор: Барановский А.Ф.

Поделиться