Несколько актуальных вопросов по аренде недвижимости

ответы на актуальные вопросы по арендным отношениям

Может ли арендодатель ограничить доступ арендатора в арендованное помещение в случае наличия задолженности арендатора?

В соответствии с п.1 ст.309 ГК Республики Беларусь встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

Договором аренды установлены встречные обязательства арендатора и арендодателя. Так, арендодатель обязан предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор – своевременно вносить арендную плату.
В силу ч.2 ст.309 ГК Республики Беларусь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. (Заметим, что такой алгоритм применяется, если договором или законодательством не предусмотрено иное).

Таким образом, в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендодатель вправе приостановить доступ к переданному по договору объекту аренды до погашения арендатором задолженности.
Однако, пользуясь таким правом арендадателю следует знать, что он не сможет претендовать на взыскание с арендатора арендной платы за период в котором арендатор не мог пользоваться этим арендованным имуществом из-за ограничения к нему доступа.
Так, исходя из смысла статьи 621 ГК Республики Беларусь, по договору аренды помещений арендатору передаются права владения и пользования либо права пользования помещениями.
Таким образом, плата арендатором вносится за факт пользования арендованным имуществом. При отсутствии факта пользования, обусловленного ограничением доступа к арендованному имуществу самим арендодателем, будут отсутствовать основания для начисления и самой платы за пользование таким имуществом.
Кроме этого, ограничение арендодателем доступа арендатору в арендуемое помещение может являться основанием для расторжения договора аренды по основаниям ст. 591 ГК Республики Беларусь ввиду создания арендодателем (ответчиком) препятствий в пользовании арендуемым помещением.

Вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора до момента расчета по арендной плате или реализовать такое имущество в счет долга?

Удержание относится к способам обеспечения исполнения обязательств.
В соответствии со ст.340 ГК Республики Беларусь кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
Указанные выше правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.
Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

С первого взгляда у арендодателя имеются все законные права на удержание имущества арендатора, при наличии просрочки исполнения обязательства со стороны последнего.
Однако, при более глубоком анализе приведенной выше статьи, вопрос о правомерности удержания арендодателем любого имущества арендатора уже не кажется таким простым.
Исходя из буквального прочтения положения ст.340 ГК Республики Беларусь следует, что для применения такого способа обеспечения исполнения обязательства, удерживаемое имущество должно попасть во владение кредитора (арендодателя) на законных основаниях.
Таким образом, самовольный захват арендодателем имущества арендатора не допускается и не создает необходимых правовых последствий для последующего законного удержания такого имущества.
Если же имущество арендатора поступило во владение арендодателя на законных основаниях и договором аренды не исключена возможность применения такого способа обеспечения исполнения обязательств, как удержание, то данный институт применим.
Порядок удовлетворения требований за счет удерживаемого имущества установлен п.5 ст.340 ГК Республики Беларусь.

Порядок выселения арендатора в случае задолженности по арендной плате.

Выселение арендатора из занимаемых помещений осуществляется в судебном порядке.
Иск о выселении арендатора может быть заявлен при условии прекращения арендных отношений к моменту подачи искового заявления или одновременно с исковым заявлением о расторжении договора аренды.
Исковые требования о выселении предъявляются на основании ст.593 ГК Республики Беларусь (при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Обязанность возврата арендованного имущества при прекращении арендных отношений обусловлена природой договора аренды - передача во временное владение и пользование или во временное пользование имущества).

Что делать, если арендодатель уклоняется от подписания акта-приема передачи помещения при расторжении договора аренды?

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
В соответствии с п.3 ст.376 ГК Республики Беларусь должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Согласно ст.377 ГК Республики Беларусь кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение обязательства или не совершил действий, предусмотренных законодательством или договором либо вытекающих из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу законодательства или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.
По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.38 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», если хозяйственным судом будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды, то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано.
Доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество (например, оборудование) в месте его нахождения и т.п.

Таким образом, в случае уклонения арендодателя от подписания акта-приема передачи помещения при расторжении договора аренды, арендатору следует позаботится о надлежащей фиксации данного факта.
Так, арендатору следует направить заказной почтовой корреспонденцией (желательно с описью вложений) уведомление о назначении даты и времени приемки помещения.
В случае неявки представителя арендодателя на приемку помещения, следует оформить акт возврата в одностороннем порядке, один экземпляр которого направить арендодателю заказной почтовой корреспонденцией (желательно с описью вложений).

Автор: Барановский А.Ф.

Поделиться