Возобновление договора аренды

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Зачастую стороны в арендных правоотношениях неправильно понимают правовые последствия наступивших событий.

Так, например,  стороны в некоторых случаях ошибочно полагают, что истечение срока действия договора является основанием считать прекратившимися арендные правоотношения.

Однако, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст.581 ГК). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу положений п.2 ст.592 ГК договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, арендатор не прекращает нести обязанность по уплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором аренды, а арендодатель не лишается права требовать от последнего внесения таких платежей.

Исходя из указанных выше норм, рассмотрим пример из судебной практики.

       Экономическим судом было рассмотрено дело по иску ОАО "М" (истца) к ООО "А" (ответчику) о выселении, взыскании 49525968 руб. основного долга, 10761475 руб. пени, 2977611 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

      

В судебном заседании установлено.

25.05.2011 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения N 92-96/11 площадью 64,5 кв.м. для использования под склад. Арендная плата в целом за предоставленное имущество составила 17,42 базовой арендной величины.

Согласно акту приема-передачи имущество было передано ответчику 25.05.2011.

Позиция истца

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей, истец просил выселить ответчика из арендуемых им нежилых помещений. Также истец просил взыскать с ответчика 49525968 руб. основного долга по арендным, коммунальным платежам и стоимости пропусков, 10761475 руб. пени за период с 21.05.2012 по 10.11.2014, 2977611 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.05.2012 по 10.11.2014.

Представитель истца в судебном заседании от исковых требований о выселении отказался. В остальной части исковые требования поддержал.

Суд удовлетворил уточненные исковые требования по следующим основаниям.

Чем мотивировано решение.

В соответствии с п.6.1, 6.2 договора аренды срок его действия определен по 15.04.2014. Арендатор, желающий продлить договор на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее чем за два месяца до истечения срока действия договора.

Согласно п.2 ст.592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В ходе рассмотрения дела судом были установлены обстоятельства, свидетельствующие о том, что договор между сторонами после 15.04.2014 был продлен на неопределенный срок.

Так, о желании пользоваться данным имуществом и продлить договорные отношения свидетельствует заявление с просьбой о продлении договора аренды, написанное директором ответчика на имя истца.

Доводы представителя ответчика о том, что указанное выше заявление было написано физическим лицом К. для продления договора аренды места парковки личного автотранспорта на территории истца, опровергались, как фактом отсутствия у ответчика самого текста договора аренды при наличии позиции истца о том, что подобного рода договор не заключался, так и формулировкой и текстом самого письма, из которого усматривается, что К. в данных правоотношениях выступает в качестве директора ответчика и действует от его имени и в интересах общества.

Кроме того, 28.05.2014 ответчиком было направлено письменное обращение к истцу о выдаче пропуска для заезда автотранспорта ответчика на территорию ОАО "М". Данное обстоятельство также свидетельствовало о том, что по состоянию на конец мая 2014 г. арендные правоотношения между сторонами сохранялись, а своими действиями ответчик выражал намерения и на дальнейшее их продолжение.

В обоснование своих возражений ответчиком неоднократно высказывалась позиция о том, что в январе 2014 г. между истцом и ответчиком был подписан акт возврата арендованных площадей. Данные доводы признаются судом не соответствующими действительности по следующим основаниям.

Допрошенные в судебном заседании свидетели К., Р. и М. суду пояснили, что никто из них в январе 2014 г. в ОАО "М" не работал. Акт о возврате помещения был подписан с их стороны в августе - сентябре 2014 г. по просьбе работника отдела арендных отношений в связи с проводившимися переговорами истца с ответчиком о возможном расторжении договора аренды. Доступ арендодателя к рампе склада был ограничен до зимы 2014 - 2015 гг. ввиду того, что на воротах рампы висел замок арендатора. Также свидетели пояснили, что на момент подписания с их стороны акта возврата площадей никаких подписей со стороны арендатора не было.

Показания свидетелей подтвердились приказами о приеме их на работу, в соответствии с которыми Р. работает в ОАО "М" с 19.03.2014, М. - с 02.06.2014, К. - с 11.08.2014.

Согласно пояснениям представителя истца данный акт без проставленной даты был передан представителю ответчика в январе 2015 г. в процедуре примирения. Данные пояснения подтверждаются также тем обстоятельством, что ранее (до проведения процедуры примирения) в своей позиции акт возврата арендуемых площадей ответчиком не упоминался, а был представлен только после возобновления производства по делу.

Таким образом, сведения, содержащиеся в акте приема-передачи имущества от 31.01.2014, судом признаны недостоверными.

С учетом изложенных выше обстоятельств факт продолжения договорных арендных отношений ответчика и истца был установлен.

В соответствии со ст. 626 ГК передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, обязательство арендодателя передать капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендованное капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п.1 ст.626 ГК.

Каких-либо достоверных доказательств направления истцу уведомлений о расторжении договора аренды либо обратной приемки арендованных площадей ответчиком представлено не было.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 и 3 п. 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 "О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений", юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу.

Таким образом, не имело правового значения для разрешения спора отсутствие желания или необходимости у ответчика пользоваться арендованным помещением, поскольку до прекращения договорных отношений за последним сохранялось право пользования данными помещениями, которое могло быть реализовано.

Доводы ответчика о том, что сделки были совершены его должностными лицами либо иными лицами, действовавшими в интересах ответчика, с превышением своих полномочий, не имели правового значения для рассмотрения спора, поскольку исковых требований о недействительности оспоримых сделок ответчиком не заявлено.

В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ч. 2 ст. 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.

Подтверждения оплаты в иных суммах, чем указано в расчете истца, либо выставления к оплате излишних сумм ответчиком представлено не было.

Доводы ответчика о просрочке кредитора, выразившейся в ненаправлении истцом счетов на оплату, также признаны судом несостоятельными, поскольку в силу п. 2.2.3 договора аренды обязанность получать у арендодателя счет-фактуру на оплату возложена на арендатора.

Таким образом, с учетом выставленных к оплате сумм с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за период с апреля по ноябрь 2014 г., задолженность по оплате коммунальных платежей за период с января по сентябрь 2014 г., задолженность по оплате пропусков за период с февраля по октябрь 2014 г.. Данные суммы ответчиком не оспорены и подлежали взысканию с последнего в пользу истца.

Из приведенного примера из судебной практики очевидно усматривается, что суд при рассмотрении арендных споров оценивает фактически имевшие место правоотношения в определенный период, не ограничиваясь  наличием или отсутствием подписи в акте приема передачи арендованного имущества.

Защитить свои права и оценить риски совершения тех или иных действий в рамках правоотношений с контрагентами поможет своевременное обращение за юридической помощью.

Автор:  Барановский А.Ф.

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 21.10.2016 года

Поделиться