Как защитить интересы сторон в арендных отношениях?

1. Арендатор делает ремонт. Какие последствия могут быть для арендодателя:
- какой ремонт арендодатель обязан компенсировать; правила компенсации;
- что прописать в договоре, чтобы защитить арендодателю свои права;
- как ремонт повлияет на стоимость объекта и налоги;
- как документально оформить передачу улучшений.

2. Как защитить права собственника при аренде:
- как застраховаться от недобросовестного арендатора;
- как правильно прописать в договоре обеспечительный платеж;
- в каких случаях можно удерживать имущество арендатора.

Какой ремонт арендодатель обязан компенсировать. Правила компенсации.
Порядок и правила компенсации такого ремонта довольно подробно изложены в Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее – ГК Республики Беларусь) и в Постановлении Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь №1 от 15.02.2012 года «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление).

Что касается обязательств арендодателя и арендатора по производству ремонта арендованного имущества, то эти обязательства распределяются следующим образом:
арендодатель обязан:
- производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п.1 ст.587 ГК Республики Беларусь)
арендатор обязан:
- поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на текущее содержание имущества (п.2 ст.587 ГК Республики Беларусь)

Стоит сразу оговориться, что приведенные выше правила действуют, если иное не предусмотрено законодательством, или заключенным между сторонами договором.
Таким образом, до подписания договора, стоит обратить внимание, не изменен ли стороной, предлагающей текст к подписанию, обычно действующий порядок.

В каких случаях и кто может требовать компенсацию стоимости произведенного ремонта?
Как следует из п.1 ст.587 ГК Республики Беларусь при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор, может:
1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

На практике это выглядит следующим образом.
В случае нарушения арендодателем договорного срока проведения капитального ремонта, а когда такой срок договором не определен – в случае неотложной необходимости его проведения, наиболее правильным будет следующий алгоритм действий.
Арендатор должен направить арендодателю соответствующее требование (претензию) о проведении ремонта и устанавить арендодателю разумный срок для начала выполнения работ по капитальному ремонту.
В случае, если арендодатель не приступил к выполнению ремонта, арендатор может воспользоваться перечисленными в п.1 ст.587 ГК Республики Беларусь способами защиты своего права:
1) Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
В этом случае арендатору следует определиться с объемом и составом работ, необходимых к выполнению для целей капитального ремонта, поскольку наиболее вероятным сценарием защиты от требований со стороны арендодателя, будет оспаривание состава и объема необходимых к выполнению в рамках капитального ремонта работ.
Правильным для арендатора будет прибегнуть к услугам соответствующей экспертной организации или обладающему специальными познаниями специалисту.
После проведения за свой счет работ по капитальному ремонту, у арендатора будет право выбора:
- либо каждый отчетный период, в котором наступает обязательство по уплате арендных платежей, со ссылкой на подп.1 ч.4 п.1 ст.587, ст.381 ГК Республики Беларусь, направлять арендодателю заявление о зачете стоимости произведенного ремонта в счет обязательств по арендной плате. Заявление о зачете следует вручать/направлять арендодателю способом, предусматривающим фиксацию факта получения последним данного документа.
- либо предъявить требование арендодателю о компенсации данной суммы. В данном случае следует помнить, что до предъявления такого требования в суд, ответчику следует направить претензию.
2) В случае отказа арендодателя произвести капитальный ремонт, законодателем также предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы. Требование об уменьшении арендной платы направляется арендодателю в виде претензии. В случае отказа арендодателя от уменьшения арендной платы, либо не достижении сторонами согласия о размере уменьшения, спор подлежит рассмотрению в суде.
3) Арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Требование о расторжении договора и возмещения убытков не связано с необходимостью выполнения арендатором работ по капитальному ремонту и может быть заявлено при не исполнении (не своевременном исполнении) арендодателем обязательств по производству работ, связанных с капитальным ремонтом. В данном случае убытками будут являться не понесенные арендатором расходы на ремонт помещения, а вред/ущерб, причиненный имуществу, и финансовые потери, связанные с невозможностью использования арендованным имуществом.

Следует иметь в виду, что законодательством не предусмотрен такой способ защиты арендатором своих прав, как обращение с исковым заявлением о понуждения арендодателя к производству капитального ремонта.

Не лишним будет упомянуть, что в п.26 Постановления отражены основные моменты, возникающие при рассмотрении споров о компенсации расходов на капитальный ремонт.
Так, если стороны предусмотрели в договоре аренды возложение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества на арендатора и не установили, за чей счет производится такой ремонт, обязанность по возмещению стоимости такого ремонта лежит на арендодателе.
Расходы арендатора по капитальному ремонту не подлежат возмещению, если арендатор не представил доказательств, свидетельствующих о вызванной неотложной необходимости проведения капитального ремонта арендуемого имущества, обусловленного его техническим состоянием, и уклонении арендодателя от проведения такого ремонта, а также не подтвердил размер произведенных затрат.
Расходы арендатора по проведению капитального ремонта в части, превышающей согласованную сметную стоимость, не подлежат возмещению, если арендатор произвел капитальный ремонт с целью создания дополнительных условий и удобств для своей предпринимательской деятельности.
В предмет доказывания по спору о взыскании стоимости капитального ремонта входит выяснение следующих обстоятельств: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; имелась ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта (например, после аварии, ликвидации пожара); имело ли место обращение арендатора к арендодателю о проведении капитального ремонта; относятся ли выполненные работы к капитальному ремонту или арендатором были сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта; размер затрат арендатора на капитальный ремонт и т.д.
В случае признания договора аренды недействительным или незаключенным, арендатор имеет право потребовать от арендодателя компенсацию затрат на капитальный ремонт, выполненный с согласия арендодателя, а также возмещение суммы затрат на возведение с согласия арендодателя неотделимых улучшений. Данные суммы будут являться неосновательным обогащением арендодателя (п.27, 42 Постановления).

Также является актуальным вопросом осуществление арендатором ремонта (переоборудования) имущества, путем производства отделимых/неотделимых улучшений в нем.
В соответствии с п.41 Постановления определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений.
Отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта.
Неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды.

По общему правилу ст.594 ГК Республики Беларусь, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Данное правило действует, если иное не предусмотрено договором.
Что касается неотделимых улучшений, то в зависимости от действий самого арендатора, стоимость таких улучшений может арендодателем возмещаться или нет.
Так, в случае, если арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, он имеет право после прекращения договора требовать от арендодателя возмещение стоимости этих улучшений. Данное правило действует, если иное не предусмотрено договором. (п.2 ст.594 ГК Республики Беларусь).
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению последним не подлежит (п.3 ст.594 ГК Республики Беларусь).

В порядке рекомендации можно посоветовать арендатору письменно согласовывать с арендодателем производство отделимых/неотделимых улучшений арендованного имущества перед началом таких работ, а не на стадии их выполнения или после их завершения.
Несмотря на то, что законодательство не содержит ограничений по срокам и порядку согласования, однако, наличие устного согласования с контрагентом или начало выполнение работ без получения ответа от арендодателя, может привести к судебному спору.

На что следует обратить внимание.
Монтаж/демонтаж отделимых улучшений арендованного имущества, зачастую сопряжен с необходимостью установления систем крепления, бурению технических отверстий и т.д. При демонтаже таких улучшений, на имуществе остаются следы (не настолько значительные, чтобы улучшения можно было отнести к разряду неотделимых), но требующие устранения.
Дабы избежать доказывания на стадии судебного процесса, относятся ли следы механического воздействия к естественному износу или нет, лучше изначально урегулировать данный момент в договоре.

Касательно влияния ремонта на стоимость объекта и налоги.
Порядок учета расходов арендатора на ремонт арендованного имущества зависит от условий договора аренды. Если условиями договора аренды предусмотрено, что арендатор несет обязательства по осуществлению за свой счет текущего и капитального ремонта, то в этом случае арендатор вправе включить затраты на ремонт арендованного имущества в состав прочих расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.
Если же по условиям договора капитальный ремонт осуществляется за счет арендодателя, то арендатор, который произвел такой ремонт за свой счет и не потребовал возмещения от арендодателя, не имеет права учесть расходы на ремонт в составе расходов.

Письмом Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь №2-2-13/3854 от 05.12.2014 года со ссылками на п.1 ст.185, ст.187, 189 Налогового кодекса Республики Беларусь, Постановление Министерства экономики Республики Беларусь № 161 от 30.09.2011 года, Инструкцию по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденную постановлением Министерства финансов Республики Беларусь № 26 от 30.04.2012 года, Инструкцию о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденную постановлением Министерства экономики, Министерства финансов, Министерства архитектуры и строительства № 37/18/6 от 27.02.2009 года разъяснено, что неотделимые улучшения в арендованное имущество, учитываемые у арендатора, в бухгалтерском учете отражаются в составе объектов основных средств.
Учитывая, что при осуществлении неотделимых улучшений в арендованном имуществе непосредственно само капитальное строение уже создано, а в течение года осуществляется только его улучшение посредством создания указанных неотделимых улучшений, которые исходя из вышеприведенных норм законодательства учитываются в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств, но при этом, в силу положений статьи 185 НК, относятся к капитальным строениям только как иные объекты, Министерством по налогам и сборам Республики Беларусь сделан вывод, что возникновения в течение года нового капитального объекта не происходит, изменяются только технические и нормативные показатели, а также стоимость уже существующего объекта, в связи с чем организации-арендатору не требуется производить корректировку годовой суммы налога на недвижимость в течение налогового периода, на который приходится дата окончания работ по созданию неотделимых улучшений.
Вместе с тем, если на 1 января следующего налогового периода неотделимые улучшения будут отражаться в бухгалтерском учете арендатора как объекты основных средств с присвоением шифра, соответствующего группе 1 «Здания», то такие неотделимые улучшения организации-арендатору следует учитывать при определении годовой суммы налога на недвижимость, поскольку именно у арендатора, а не у арендодателя, содержится информация об остаточной стоимости, необходимая для определения налоговой базы.
Таким образом, стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений увеличивает стоимость объекта и учитывается при определении налоговой базы налога на недвижимость.

Как документально оформить передачу улучшений?
Передачу улучшений следует оформлять актом приема-передачи основных средств. Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь №23 от 22.04.2011 года установлена форма такого акта.
Однако, это не единственный документ, который придется оформить и подписать.
В случае прекращения договорных отношений и, если в договоре прописана обязанность арендатора передать арендодателю произведенные улучшения арендованного имущества и разрешен вопрос по выплате компенсации, для оформления передачи, помимо акта приема-передачи основных средств, необходимо составить и подписать:
- акт возврата имущества, где указывается имущество с отражением передаваемых улучшений;
- передать арендодателю копии первичной документации на созданные улучшения (ТН, ТТН, акты и т.д.).
Если в договоре вопрос о передаче улучшений и выплате компенсации за них не урегулирован, то к указанным выше документам следует добавить соглашение по этим условиям (эти положения могут быть оформлены не только в качестве отдельного документа, но и содержаться в соглашении о расторжении договора или акте возврата помещения).
Резюмируя сказанное выше. Для документального оформления передачи улучшений может понадобиться:
1) оформить и подписать соглашение о согласовании условий передачи улучшений и выплате компенсации за них;
2) оформить и подписать акт возврата имущества;
3) передать арендодателю копии первичной документации на созданные улучшения (ТН, ТТН, акты и т.д.);
4) оформить и подписать акт приема-передачи основных средств.

Как застраховаться от недобросовестного арендатора?
Универсального рецепта, конечно же,, не существует. Однако, довольно ейственым инструментом является институт обеспечительного платежа.
По своей природе он относится к способу обеспечения исполнения обязательств (ст.310 ГК Республики Беларусь)

Как правильно прописать в договоре обеспечительный платеж?
Для того, чтобы обеспечительный платеж являлся действенным способом обеспечения обязательства, при заключении договора следует уделить внимание предлагаемым к подписанию формулировкам.
Так, в договоре следует указать:
- размер обеспечительного платежа (как правило месячная или двухмесячная ставка арендной платы);
- указать, что перечисляемая арендатором сумма обеспечительного платежа не является коммерческим займом, авансом или задатком;
- ответственность за не перечисление/несвоевременное перечисление суммы обеспечительного платежа;
- алгоритм зачета суммы обеспечительного платежа в счет неисполненного/несвоевременно исполненного обязательства;
- обязанность арендатора восполнить сумму обеспечительного платежа и срок такого восполнения;
- ответственность арендатора за не восполнение/несвоевременное восполнение суммы обеспечительного платежа;
- порядок возврата или зачета обеспечительного платежа при прекращении договорных отношений.

При правильном, последовательном и логичном отражении в договоре перечисленных выше аспектов, применение института обеспечительного платежа будет являться действенным аргументом для арендатора для соблюдения условий договора аренды.

В каких случаях можно удерживать имущество арендатора?
В соответствии со ст.340 ГК Республики Беларусь кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
Указанные выше правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.
Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Исходя из судебной практики, удерживаться может лишь та вещь, которая поступила во владение лица, ее удерживающего, на законных основаниях. Удержание не может быть следствием захвата кредитором вещи должника.
Так, по окончании срока аренды, арендодатель не вправе осуществлять удержание принадлежащего арендатору имущества ввиду наличия задолженности по уплате арендных платежей, поскольку у арендодателя отсутствуют законные основания владения имуществом арендатора.
В то же время законность удержания арендуемого имущества будет соблюдена, если в договоре аренды будет закреплено право арендодателя на удержание вещей арендатора.

Подводя итоги статьи, можно привести универсальные рекомендации арендатору и арендодателю для защиты своих прав.

Что прописать в договоре, чтобы арендодателю защитить свои права?
• С целью изменения общего порядка проведения капитального ремонта и компенсации его стоимости, арендодатель может включить в договор ссылку на обязанность арендатора осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет.
• С целью обезопасить себя от возможных споров по вопросу стоимости неотделимых улучшений, подлежащих возмещению, арендодателю следует проследить наличие в договоре условия об обязательном согласовании арендатором с ним, как непосредственного факта производства неотделимых улучшений, так и порядка их создания (состава материалов и работ), а также их стоимости.
• Закрепить в договоре обязанность арендатора по устранению последствий монтажа, демонтаж отделимых улучшений (следов механического воздействия).
• Закрепить обязанность арендатора письменно согласовывать с арендодателем производство отделимых/неотделимых улучшений арендованного имущества перед началом таких работ.
• Прописать в качестве способа обеспечения исполнения обязательств обеспечительный платеж.
• Закрепить возможность удержания имущества арендатора в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.

Что прописать в договоре, чтобы арендатору защитить свои права?
• С целью изменения общего порядка проведения текущего ремонта и компенсации его стоимости, в раздел договора «обязанности арендодателя» следует включить формулировку о наличии обязательств у последнего поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на текущее содержание имущества.
• Закрепить обязанность арендодателя компенсировать стоимость неотделимых улучшений, произведенных с его согласия.
• Закрепить в договоре, что последствия монтажа, демонтажа отделимых улучшений (следы механического воздействия) относятся к естественному износу имущества и обязанность арендатора по их устранению или компенсации стоимости их устранения отсутствует.

Автор: Барановский А.Ф.

Поделиться